每经记者 杨羚强
大约10年前，海外基金在境内收购物业，是很热的新闻。当时，包括新加坡腾飞集团、摩根士丹利、花旗在内的诸多海外投资机构在人民币升值的预期之下，纷纷在境内收购物业。
不久之后，这些机构就将所收购的物业转售给了其他海外投资机构，或者境内的投资者。但也有例外，比如新加坡腾飞集团收购的徐家汇烂尾项目——腾飞大厦，至今仍为腾飞商业地产基金所持有，反倒是在腾飞大厦之后收购的项目被早早地转让掉。这背后，究竟隐藏着什么秘密？
腾飞的“摇钱树”
在进入内地房地产市场之初，腾飞一共收购了三个项目：上海腾飞大厦、上海海洋大厦、腾飞浦汇大厦。在2013年，腾飞先后卖出了后来买入的上海海洋大厦、腾飞浦汇大厦等项目给李嘉诚旗下的ARA（Asset Management Limited）地产基金和基汇资本。可是最早收购的腾飞大厦，却一直没有出售。
从上海海洋大厦和腾飞大厦的租金报价，也许可以看出背后的原因。来自中原地产的数据显示，海洋大厦的写字楼平均租金是8~9.5元／平方米／天，商场的报价则在7元／平方米／天。
腾飞大厦的租金则要高很多。中原地产的数据显示，腾飞广场一楼沿街商场的租金是25~30元／平方米／天，不沿街是20元／平方米以内。
相对于腾飞购入时，每平米2万元左右的成本而言，租金回报显然非常可观，利润也是惊人。
更重要的还在于项目的投资回报仍有进一步上升的可能。中原地产商业总监吴翔告诉《每日经济新闻》记者，腾飞大厦的商业体量不大，但人气比较足，是促成租金较高的原因。
知情者透露，租金回报更高、现金流更多，是腾飞大厦被继续持有的关键因素。
商业地产的“二房东”
说是运营机构，其实和“二房东”的性质没有太大差别。腾飞大厦的运营机构——上海瑞联商业投资管理有限公司董事总经理崔明军告诉《每日经济新闻》记者，他们和长租公寓、创客空间等的盈利模式相同，主要也是租赁、转租的生意。低价租赁商铺，高价转租出去。
不同于住宅“二房东”的是，商业地产的运营机构，不仅仅可以通过租赁、转租，为开发商提供现金流，还能提升商业地产的资产价值。
除了腾飞广场外，他们还运营飞洲国际、乐坊虹井、乐坊延吉等多个项目，这些项目很多当初都是闲置商业项目，有的甚至是烂尾楼，也有虽然已经出租，但租金很低。上海瑞联商业的团队将这些楼盘以很低的租金租赁下后，通过引入租户，调整业态，慢慢提升价格，获取较高的租金利润。他们侧重于运营消费者光顾频率高、黏度较深的社区商业。
崔明军告诉记者，有些项目经过几年的运营，一年的租金收入可以做到几千万元。
前景广阔但不易做
在从事运营商用物业之前，上海瑞联商业主要从事的商用物业的包装和转售。包括飞洲国际广场、腾飞大厦、无限度广场这些被海外或本土投资机构整体收购的物业，最初都是由上海瑞联商业购入后转手或者包装后协助出售的。
崔明军发现，上海市区核心的优质商业资源是有限的，购买后转售的业务很难持续进行。同时，商用物业的包装转售虽然利润不错，但需要一到两年的周期，这段时间往往没有现金流。
后来，她开始转而以租赁转租的方式运营商业，没想到却找到了一个新的市场。
她觉得像瑞联商业这样的运作模式，在未来会很有机会。包括保险、基金在内的机构投资者都希望能获得一个正在运营中的商用物业，这样不仅可以享受到资产的增值，更可以带来一定的现金流回报。
事实上，不仅保险、基金等机构投资者有运营商业地产的需要，持有大量物业的开发商也是如此。日前，绿地刚为旗下可供租赁的160万平方米出租物业，找到了SOHO 3Q进行合作，在全国各主要城市建设和运营一批共享办公空间。
除了商用物业，开发商在房地产黄金时代开发并持有的大量闲置小区会所，也可以成为商用物业运营机构的拓展机会。他们可以选择租赁一部分小区会所后将它转租，以获取高额的租金收益。
不过，商业地产的运营有专业和资源的门槛，并非普通企业可以随便涉足。青客公寓的创始人金光杰曾透露，租赁转租的业务模式虽然简单，但是却非常容易经营亏损。房屋的空置比例、装修期的长短，都会影响公司经营的业绩。