罗韬
12月10日晚间，瑞安房地产(0272.HK，下称“瑞安”)发布公告，以57亿元出售企业天地3号楼物业。买方为BaylineGloballimited，这个公司为合资公司，其中李锦记健康产品集团占股90%，万科置业香港占股10%。
瑞安方面指出，支付债务及扣除交易成本与开支后，集团完成上述项目出售录得所得款项净额约16.79亿元；完成贷款转让后所得款项为26.53亿元，从而将使集团的净资产负债比率降低12%。
资料显示，企业天地3号楼可售总建筑面积为87295平方米，其中办公楼的可售面积为56518平方米，零售部分的可售面积为30777平方米，上述物业在今年上半年完工，并计划2015年底开始营业。目前该物业的办公楼预租率为88%，零售物业的预租率为41%。
瑞安主席罗康瑞对外表示，这个买卖符合年初瑞安制定的战略，而未来瑞安还将继续执行这个策略，持续提升其财务能力。
企业天地位于上海市中心，紧邻淮海路商业街，其中有2栋小高层办公楼宇沿太平湖而筑。这样的规格，在寸土寸金的上海，租金自然高昂。戴德梁行数据显示，2014年第四季度上海新天地区域平均日租金约为10元/平方米，其中“企业天地”项目超过12元/平方米。从外表上看，这个写字楼项目也显得比其他写字楼高档不少。《第一财经日报》记者注意到，入驻“企业天地一期”的商铺以名车、名表品牌和咖啡厅为主，礼来制药、索尼、迪士尼等也均是企业天地客户。
今年8月，香港领展资产管理有限公司以６６亿元人民币的价格收购了瑞安房地产位于上海新天地的“企业天地１号及２号”。领展首席资产管理执行官霍业生此前接受记者采访时表示，目前领展每个月可以从企业天地1、2号楼收入租金在2400万~2500万。未来我们还是长期持有的，我们主要看这个项目的长期增值。如果按照这个数据计算，领展收购的上述写字楼收益率在4.3%~4.5%左右。而目前整个国内写字楼的回报率基本不超过4%，考虑到未来企业天地的增值效果，可以说领展的收购非常的划算。
瑞安目前的整体自持项目回报率不足3%，以这么便宜的价格出手企业天地3号或许实属无奈。“瑞安肯定非常缺钱，不然不会把那么好的项目以这个卖给了领展，而且这个项目未来还有增值空间。”一位地产基金高层告诉《第一财经日报》记者。
在瑞安的11月业绩中，其合约销售额共计145.8亿，除去此前卖楼的收入，瑞安在今年前11月的销售业绩为79.8亿。这个销售额显然过低，而面对其太平桥旧改项目持续拖延开发影响现金流，瑞安低价卖楼也是无奈。而罗康瑞自己也对外表达了其还将销售目前商办物业的想法。
《第一财经日报》记者同时注意到，除了瑞安，今年上海的写字楼大宗交易非常频繁。据链家市场中心研究部数据显示，2015年前十月全市办公楼整购交易共涉项目15个、楼宇24栋，累计成交面积64.68万平方米，金额295.08亿元。仲量联行统计发现，2015年前三季度上海大宗写字楼交易占据中国市场的44%，位居第一。在商办市场整体低迷的情况之下，资本已经开始了写字楼抄底。
多位参与购买的资本人士对记者表示，认为未来上海写字楼资产价值还会提高，而自持还能获取租金，这个还会是一个稳定的投资。可以预见，上海未来的大宗交易可能还会保持一个活跃期。