12月12日，住房和城乡建设部表示，今年以来各地加快发展保障性租赁住房建设。截至今年10月底，各地保障性租赁住房建设98.8%的年度计划任务已经完成。作为缓解大城市新市民、青年人等群体住房困难问题的重要抓手，保障性租赁住房政策正在全国积极落地。通过筹建和市场房源认定的方式，保障性租赁住房体量正不断扩容。
以我国人均生产总值最高的城市——无锡为例，2021年4月被住建部列为全国首批40个发展保障性租赁住房的重点城市之一，当年无锡市就完成了住房城乡建设部确定的新增5786套（间）保障性租赁房计划，并将于“十四五”期间新增不低于8万套（间）保障性租赁住房。
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无锡加快落实保障性租赁住房，助力新市民安居
根据第七次人口普查数据显示，无锡市户籍人口515.25万，常住人口747.95万人。2010年—2020年，十年间常住人口年平均增长率为1.59%。伴随人口不断增多，无锡市正着力解决住房结构性供给不足的矛盾，全力建设以共有产权房、公租房、保障性租赁住房为重点的新型住房保障体系。
在新体系中，“租房”成为核心模块。除了新建，无锡市也在积极盘活存量房屋，规范非住宅类存量房依法依规改建为租赁住房。为此，无锡市保障性租赁住房工作领导小组办公室下发了《关于印发〈无锡市非住宅类存量房屋改建为保障性租赁住房指导方案的通知〉》（锡保租办﹝2022﹞3号），为规范闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房提供政策依据，让新市民、青年人等群体能够租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好。
两次联手皆获保租房认定，盘活闲置资产
政策利好为闲置存量资产盘活提供了巨大空间。近日，无锡益家安居保租房项目被成功认定为保障性租赁住房，助力无锡城市新市民和青年人安居乐业。较之于新建，广益街道将闲置动迁房与保租房结合的模式对于行业有良好的借鉴意义。
据介绍，在改造过程中，根据市场调研及供需关系分析，尔家将 20%的小面积房源设计为家庭房，将 80%的大面积房源设计为双钥匙户型，在不改变承重结构的前提下，将 1 套房改造为独立入户门独立卫生间的 2 间单室套。这在匹配市场需求的同时也提高了运营坪效。经过这轮改造，无锡益家安居保租房项目将向市场供应624间房源。
这并不是尔家首次打造保租房项目。今年7月，广益尔家国际青年人才社区获得了无锡市保障性租赁住房项目认定，成为无锡市梁溪区首个纳入保障性租赁住房的项目。
广益尔家国际青年人才社区也是尔家与广益街道携手打造的无锡市首个城市微更新项目。利用闲置旧楼改造；高效率实现项目当年立项、设计、开工、竣工、开业……这个无锡市内“商改租”首个有合规“出生证”的项目获得了当地政府和社会各界的高度赞誉，并被定位为无锡市“粤港澳·太湖国际青年人才社区。”
两次联手，尔家都助力广益街道有效盘活闲置资产，并为行业提供了可行性的实践参考路径。这背后是尔家积极响应国家政策，与无锡、常州、上海等城市国企单位紧密合作，建造运营人才公寓、保租房、租赁社区、存量旧改。截至目前，尔家已经累计运营3000余间公寓，不仅有常州井创、无锡广益等人才公寓项目，还有与地产公司合作的服务式公寓项目。
因需而制，EPCO模式创新政企合作
优秀项目的经验沉淀为尔家后续良好发展奠定了坚实基础。不过笔者更感兴趣的是尔家，作为一家民营企业在与政府合作过程中的EPCO 模式创新和探索。对于政府单位来说，能借助EPCO 模式，集成咨询、设计、采购、工程和运营等环节，实现项目全生命周期高效管理的一站式服务商颇具吸引力。
无锡益家安居新型人才公寓项目由无锡广益尔家租赁有限公司运营，这是由尔家和无锡市梁溪区广益街道成立的无锡市第一个“国有混合制租赁公司”。秉承“政府主导、市场化运作”的理念，这个模式将为无锡的租赁式公寓行业建设添砖加瓦、贡献力量。
这个模式助力下， 国资监管不仅确保了资产安全，也直接为项目安全托底。而民营资本控股则能充分发挥贴近市场需求和追求效率的优势。两者巧妙结合将实现优势互补，共创宜居城市。尔家品牌负责人告诉笔者：“无锡广益尔家租赁有限公司遵循效率优先结果导向的原则，完全以市场化方式灵活运作，具体来说，建设阶段均衡考虑程序和周期等因素，以周转速度实现综合效益最大化。运营结果阶段保持策略灵活，利润分配灵活，紧随市场灵活调整，保持活力。”
这个模式助力下，尔家能根据政府的需求，因需而制。通过前期产品、运营和数据方面的经验积累，尔家不仅能高效实现设计-改建-开业，还能交付亮眼出租率。
以运营能力为例，尔家打造精英运营团队，制定六大服务体系，运用自主研发的智能化系统，极大提升了住客的居住体验。借力于此，广益尔家国际青年人才社区自开业后运营出租率长期保持在95%，并收获了诸多好评。而与常州新北区三井街道合作升级改造的常州井创尔家人才公寓项目也为新北区高端人才引进赋能提效，营造更友好的人才创新创业生态，助力社会经济高质量发展。
在产品层面，中高端服务式公寓尔家国际（风箐阳系列）、白领公寓尔家公寓和大型租赁社区的尔家社区形成了全覆盖的产品矩阵。在具体产品上，基于客户实际需求的重视，尔家坚持精益求精，不断创新和迭代，已经从“全装全配”的 1.0 产品进化到“全装全配+全屋智能+绿色环保和百变空间”的 4.0 产品。不论是从C端消费者美好城市租住新体验，还是从政府不同项目的需求出发，尔家都能进行良好地满足。此外，尔家旗下全系产品均配置功能丰富的活动中心，提供多维服务，契合租住青年人才的社交需求并提升居住体验。尔家还定期举办丰富多样的专属社群活动，发掘兴趣爱好，跨行业进行多种类的商业联盟，提升用户的居住体验。
凭借自身强大的“产品+运营”能力，尔家不断为各类项目赋能。一方面与各大开发商成功合作多个商业地产项目，在加速项目去化的同时提高产品溢价率，提升资产价值；另一方面，与政府大力合作旧区改造和城市更新项目，在实现资产盘活的同时，提升了区域的整体形象展示，实现多方共赢。
做最懂政府的公寓服务商，赋能经济发展
定位为租赁住房行业一站式综合服务商，尔家已经达到了一定高度。不止步于此，尔家下一站将围绕旧改项目、人才公寓、保租房、大型租赁社区，积极寻求轻/中/重项目合作，利用产品打造能力（全产品线：中高端服务式公寓/白领公寓/租赁社区）与精细化运营能力，为城市更新、人才引进、产业发展、经济转型提供赋能支撑。
毫无疑问，这将是一个巨大的机会。伴随市场步入存量时代，有大量的闲置资产亟待盘活。如何把握？除产品和运营优势之外，尔家还有丰富的运营经验。通过对投拓至运营各环节业务需求进行提炼，尔家潜心笃志，自主研发“数智系统矩阵”，以开放共享的场景构建企业数智生态，链接企业各中心业务部门、管理部门、用户服务等全周期流程，为业务协作降本增效。
“数字化，如果是以前做，只是让你活得更好；但如果是现在不去做，那你就没有未来了，未来可能就是别人的天下。”作为百年巨变中的少数确定性事件之一，数字化能力成为各行各业博弈未来的有效筹码，尤其是在存量市场竞争时代，更是如此。因为只有不断提效，企业才能在激烈的竞争中建立优势。
具象到住房租赁行业亦然。通过尔家数智系统矩阵，政府与之合作的项目能清晰看到整个项目生命周期链条中的每个数据。以可视化的中台管理端数据为例，政府能通过具体项目的各层级数据清晰呈现，便捷分析运营结果，进而不断优化调整，辅助运营，实现经营效益最大化。此外，在政府部门最看重的安全问题上，依托数智系统矩阵，尔家在基础物业服务的基础上，运用安全系统为租户居住保驾护航。
盘活存量资产、全系列产品、安全保障、精益运营、数字化管理……尔家正以尔家公寓为核心产品，与政府紧密合作，重点发力旧改项目及产业园区的人才公寓/社区配套。这是机遇也是挑战，我们且看2023年，尔家的8周年答卷。