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2-3月房价环比持续回升,房贷利率会因此上调吗?-观察2023-04-17 09:34:16 | 来源:申万宏源证券 | 


(资料图)

事件:4月15日统计局公布3月70大中城市商品住宅销售价格,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨城市分别为64个、57个,比上月分别增加9个和17个。

根据央行首套房贷利率动态调整机制,截止3月底已有36个城市放宽首套房贷利率下限要求,配合前期因疫情递延刚需的集中性释放,共同推动地产销售快速反弹,且结构上也是以房贷降息幅度较大的二三线城市贡献为主。根据央行于1月5日建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制,房贷利率下限政策每个季度进行调整,此前基于“2022年9月-11月”房价数据,满足放宽房贷利率下限要求城市有38个,该类城市自今年开始也相应进行放宽房贷利率下限操作,截止3月底,据中指研究院统计数据,已有36城市首套房贷利率下限降至4%以下。而房贷利率下调配合前期因疫情递延刚需的集中性释放,今年以来地产销售快速反弹,30大中城市商品房成交面积同比增速由2月前-20%左右一度冲高至60%的高位,虽然包含低基数影响,但观察四年平均增速,也由-8%回升至-1.5%附近,结构上也是以房贷降息幅度较大的二三线城市贡献为主,而同期一线城市成交面积四年平均增速总体处于0%附近。

但根据70大中城市新建商品住宅价格数据,2-3月房价环比持续回升,且结构上回升明显的也主要是二三线城市。70大中城市新建商品住宅价格指数22Q4持续环跌,也促成较多城市放宽首套房贷利率下限,但今年2月,70大中城市新建商品住宅价格指数已环比转正(0.3%),3月环涨幅度扩大至0.4%,同比也较2月回升0.5个百分点至-1.4%,分结构来看,3月一线城市房价变动相对较小,环比上涨0.3%,同比持平于1.7%,但二线城市房价环比上涨0.6%,同比上升0.5个百分点至-0.2%,三线城市房价环涨0.3%,同比上升0.6个百分点至-2.7%。

伴随2月以来二三线房价环涨城市明显增多,若5Y LPR持平,未来两个季度内会有超30城面临首套房贷利率重新上调20-30bp的潜在风险。根据央行于1月5日建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制,此前阶段性放宽房贷利率下限的城市,“如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨,应自下一个季度起,恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”而基于“2022年12月-2023年2月”,满足放宽房贷利率下限城市的范围已由此前38个城市缩小至9个城市,而根据2023年3月数据,城市范围进一步缩小至5个城市,而截至3月底时有36城放宽首套房贷利率下限,譬如天津、厦门、郑州等城市,首套房贷利率均降至4%以下,甚至部分低至3.8%。而全国首套房贷利率理论下限为LPR-20bp=4.1%,意味着从二、三季度开始,若5Y LPR持平于目前4.3%,会有超30城面临重新上调首套房贷利率20-30bp的潜在风险。关注央行后续是否会对5Y LPR进行适当调整,以缓和潜在房贷利率上调压力。

总结而言,伴随二三线城市房贷利率上调,此前支撑整体地产销售反弹最主要的区域面临销售退坡风险,加之递延需求集中性释放的过程逐步过去,“提前还贷潮”与“二手房挂牌量>二手房销售>新房销售”的结构显示居民购房偏好不稳定,在近两年城镇化速度快速降速背景下,今年地产销售虽将回补,但回补幅度不宜过度乐观。

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