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事件：4月15日统计局公布3月70大中城市商品住宅销售价格，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨城市分别为64个、57个，比上月分别增加9个和17个。
根据央行首套房贷利率动态调整机制，截止3月底已有36个城市放宽首套房贷利率下限要求，配合前期因疫情递延刚需的集中性释放，共同推动地产销售快速反弹，且结构上也是以房贷降息幅度较大的二三线城市贡献为主。根据央行于1月5日建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制，房贷利率下限政策每个季度进行调整，此前基于“2022年9月-11月”房价数据，满足放宽房贷利率下限要求城市有38个，该类城市自今年开始也相应进行放宽房贷利率下限操作，截止3月底，据中指研究院统计数据，已有36城市首套房贷利率下限降至4%以下。而房贷利率下调配合前期因疫情递延刚需的集中性释放，今年以来地产销售快速反弹，30大中城市商品房成交面积同比增速由2月前-20%左右一度冲高至60%的高位，虽然包含低基数影响，但观察四年平均增速，也由-8%回升至-1.5%附近，结构上也是以房贷降息幅度较大的二三线城市贡献为主，而同期一线城市成交面积四年平均增速总体处于0%附近。
但根据70大中城市新建商品住宅价格数据，2-3月房价环比持续回升，且结构上回升明显的也主要是二三线城市。70大中城市新建商品住宅价格指数22Q4持续环跌，也促成较多城市放宽首套房贷利率下限，但今年2月，70大中城市新建商品住宅价格指数已环比转正（0.3%），3月环涨幅度扩大至0.4%，同比也较2月回升0.5个百分点至-1.4%，分结构来看，3月一线城市房价变动相对较小，环比上涨0.3%，同比持平于1.7%，但二线城市房价环比上涨0.6%，同比上升0.5个百分点至-0.2%，三线城市房价环涨0.3%，同比上升0.6个百分点至-2.7%。
伴随2月以来二三线房价环涨城市明显增多，若5Y LPR持平，未来两个季度内会有超30城面临首套房贷利率重新上调20-30bp的潜在风险。根据央行于1月5日建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制，此前阶段性放宽房贷利率下限的城市，“如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”而基于“2022年12月-2023年2月”，满足放宽房贷利率下限城市的范围已由此前38个城市缩小至9个城市，而根据2023年3月数据，城市范围进一步缩小至5个城市，而截至3月底时有36城放宽首套房贷利率下限，譬如天津、厦门、郑州等城市，首套房贷利率均降至4%以下，甚至部分低至3.8%。而全国首套房贷利率理论下限为LPR-20bp=4.1%，意味着从二、三季度开始，若5Y LPR持平于目前4.3%，会有超30城面临重新上调首套房贷利率20-30bp的潜在风险。关注央行后续是否会对5Y LPR进行适当调整，以缓和潜在房贷利率上调压力。
总结而言，伴随二三线城市房贷利率上调，此前支撑整体地产销售反弹最主要的区域面临销售退坡风险，加之递延需求集中性释放的过程逐步过去，“提前还贷潮”与“二手房挂牌量>二手房销售>新房销售”的结构显示居民购房偏好不稳定，在近两年城镇化速度快速降速背景下，今年地产销售虽将回补，但回补幅度不宜过度乐观。