蔡胤
近期，美联储主席耶伦频频暗示，加息条件已经成熟，12月2日，耶伦在华盛顿发表演讲时表示，美国经济已为加息做好准备，并警告推迟加息可能损害经济。这让美联储加息的预期，又增强了几分。
利率波动带来的住房按揭成本的变动，将对亚太区楼市成交产生影响。于中国香港而言，这种影响正在发生。《第一财经日报》记者日前在中国香港走访发现，开发商正在加速推盘，一些楼盘还推出了优惠。来自英国房地产服务机构莱坊的最新研究报告称，中国香港持续有新建住宅落成，加上美国或将加息，预计将减缓住宅楼价增长。
有市场研究人士告诉本报记者，目前中国香港楼市成交以中低端刚需型一手住宅为主，由本土购房需求支撑，而内地买家仍然是消化豪宅的重要力量，今年前10个月成交的十大豪宅交易中有4宗涉及内地买家。
本地买家青睐中低价一手房
“很多开发商都在抓紧推盘。”近日，在中国香港某住宅项目的样板间里，在一家老牌地产公司销售部供职的上海人John(化名)穿着笔挺的西服，正和他的同事一道介绍样板间的装修，他对《第一财经日报》记者说，该项目今年的销售比较平稳，如同他印象中今年的中国香港楼市。然而，时近年底，中国香港本土的购房者有些观望，John说，因此不少开发商开始抓紧推盘，有些还拿出了房屋总价的4%~5%的返点优惠，来吸引购房者。
John的感受，在机构的报告里找到了印证。莱坊日前发布的一份中国香港楼市报告指出，开发商推出售价有吸引力且诸多优惠的新盘，令不少买家转投一手市场， 因此，一手成交所占整体成交宗数的比例显著上升，由2010年的10%增加到今年前九个月的27%。莱坊高级董事和估价及咨询部主管林浩文还对记者预计，这样的趋势明年还将持续。
值得注意的是，近期中国香港本土买家目光主要集中在中低价住宅。莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅上周在接受本报记者采访时说，近期中国香港一手房成交比较活跃，70平米以内、针对当地首次置业的购房者的住宅颇受关注。他说，受到美国加息的驱动，开发商也开始借助促销来套现。
根据莱坊的观察，中国香港持续实施楼市降温政策，再加上美国或将加息，未来住宅供应充足，因此潜在买家采取观望态度，导致最近数月住宅销售疲弱，预计今年总住宅销售量将达到 5.5万宗，同比2014年将下跌14% 。
明年豪宅将跌5%？
早在2011年前后，内地富豪中国香港买豪宅的新闻频频见诸报端，达到了内地富豪投资中国香港豪宅的高潮。当年6月，仲量联行香港的负责人曾对《第一财经日报》透露，在中国香港购买总价1000万港元房屋的内地买家，占整个购房人群的20%，购买2000万港元房屋的内地买家占30%，购买5000万港元房屋的内地买家占40%，超过1亿港元顶级豪宅的内地买家占70%。2012年10月27日，中国香港特区政府为打击内地及海外买家炒卖香港楼房，宣布推出买家印花税，凡是非香港永久居民在香港买房就必须缴纳楼价的15%作为买家印花税。随后，中国香港楼市、特别是豪宅市场进入了相对平稳期。
然而，近期的现实仍然是，与很多中国香港当地购房者不同，即使买家印花税政策继续施行，不少内地买家还是对超级豪宅青睐有加。莱坊透露，今年前10个月成交的中国香港十大豪宅交易中，有4宗涉及内地买家。
“虽然美联储10月议息记录显示今年年底或2016年年初或将加息，增加中国香港住宅楼价的下行压力 ，但预计加息幅度温和。”针对明年的中国香港楼市，林浩文对记者预计，明年豪宅价格将下跌5%，而一般住宅价格或将下跌5%~10%。他还提到，未来中国香港特区政府应通过增加地积比率、放宽高度限制等措施鼓励开发商加快开发以增加住宅供应。
关于中国香港物业的投资前景，城市土地学会(uli)与普华永道(PwC)本月初发布的《 2016 年亚太区房地产市场新兴趋势报告》指出，亚洲房地产的表现反映充裕资金流入核心投资项目,部分资金会转移至防守性较高的市场,在亚太区众多城市中，香港房地产投资及发展前景一般。上述调查结果显示,香港房地产市场的投资前景排名第十五,发展前景则排名第十四,在报告所覆蓋的22个城市当中排列中游位置。上海跻身前十，北京、深圳和广州则分别位列第十四、十八及第二十。