文 / 祁月
历经12年牛市之后，香港房地产市场正处在一个关键的转折点。
香港房地产开发商正悄悄降价。来自彭博社的消息称，香港九龙建业（Kowloon Development）位于红磡的环海.东岸项目（Upper East）正为客户提供一系列返款和隐藏折扣，买家购房成本最多将降低14%，还可以申请二次抵押贷款（a second mortgage）。
长江实业和恒基兆业也推出了鼓励购房的刺激政策，比如印花税退税、首次及二次抵押贷款。
全球房地产服务运营巨头戴德梁行香港区高级董事总经理陶汝鸿本周表示，第4季度(截至12月8日)的物业成交延续第3季度的淡势，成交量进一步下跌至2015年的新低点，楼价也出现回落。
戴德梁行的分析报告显示，11月份，300万至500万港元以下的住宅成交量在整体住宅成交量中的占比由10月份的36%回升至41%，500万至1000万港元以下的住宅成交量在整体住宅成交量中的占比则由10月份的41%下跌至30%。此外，香港10月物业成交量同比下跌43%，创2015年(截至12月8日)最大的单月跌幅，11月物业成交量同比跌幅为26%。
据香港《南华早报》，香港利嘉阁地产研究部门负责人Derek Chan援引该公司调研结果显示，预计香港房价将持续下行态势，11月房价将环比下跌1%，为连续第三个月下跌，1月份将再度跌去1%。
对此，瑞银驻香港策略师Spencer Leung认为，香港楼市正处于拐点。
这就是说，香港房价过去12年飙涨近四倍的繁荣发展将成为历史。
受大陆买家对于投资新兴财富的渴求，以及香港接近零利率政策的刺激，香港房价自2003年以来累计上涨370%以上，升至创纪录新高，并连续被评为全球房价最贵的城市。根据Demographia公司发布的《2014年全球住房负担能力调查》，香港房价是“严重负担不起的”，楼价的中位数约相等于香港家庭收入中位数的17倍。
香港房价可能受到新经济形势的影响。此前华尔街见闻文章提到，法国巴黎银行今年8月指出，香港将陷入中美两地的“钳形夹击”——一方面受到美国紧缩货币政策的影响，但另一方面又要承受来自经济联系愈加紧密的中国大陆经济减速之痛。包括房地产在内，香港资产价格将面临下行压力。
早在10月，香港特区行政长官梁振英就曾称，香港房价开始下跌。
由于港元与美元挂钩，美国利率的变动将直接影响香港利率。德银分析师Tony Tsang表示，美国每加息25个基点都将增加每月大约2.3%的房贷，而这将加重偿债比率至74%，住宅价格需要下跌33%。
房地产咨询公司莱坊国际预计，香港楼市明年将步入调整期，估计一般住宅楼价跌幅约5-10%。
CMB International Securities策略师Daniel So上个月在接受CNBC采访时指出，“除非我们遇到另外一场‘雷曼兄弟式’的金融危机，否则，香港房地产市场泡沫将会有序萎缩。”根据他预测，香港房价将从峰值下跌15%-20%。