累计开业11.9万间，管理规模超过16万间，租金收入12.3亿元，同比增长4%，近5年复合增长率高达51%。这是龙湖冠寓交出的2023年中期成绩单，也是这个地产寒冬中，长租公寓市场为数不多的亮眼数据。
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巴菲特曾经说过，“当潮水褪去的时候，才知道谁在裸泳”。
2023年上半年，中国房地产行业的“裸泳者们”，正逐步浮现。与之形成鲜明对比的，则是龙湖集团一如既往的稳健。2023年中报显示，公司归母净利润达到80.6亿元，股东应占核心净利为65.9亿元，同比增长0.6%，实现高质量发展。
龙湖集团董事长兼首席执行官陈序平表示，克制、审慎并高度自律的财务盘面，是集团拥有战略主动性的前提。陈序平同时指出，早在三年前，公司就提出了降负债的管理策略，现阶段龙湖的整体债务规模稳中有降，结构持续优化，2023年上半年，龙湖集团净负债率为57.2%，剔除预收款后的资产负债率为61.9%，平均贷款年限进一步拉长至7.19年。
财务层面的稳健，让龙湖集团在战略层面更加从容。作为“空间即服务”战略的重要支点，龙湖集团旗下长租公寓品牌“龙湖冠寓”成为了公司新的业绩增长点。2023年上半年，龙湖冠寓租金收入达到12.3亿元，同比增长4%，近5年复合增长率更是高达51%。
在龙湖冠寓等运营业务的推动下，报告期内龙湖集团的经营性利润占比过半，战略转型成效尽显，利润结构持续优化。
图注：龙湖冠寓
当然，龙湖集团的稳健经营与龙湖冠寓的高成长性，早在多年前便已埋下伏笔。
在2015年和2016年的中央经济工作会议上，中央明确提出了“租售并举”、“房住不炒”等政策方针，房地产市场的政策拐点初现。与此同时，我国城镇化率也趋于高位，至2022年时已经达到65.22%，市场需求趋于饱和。
面对房地产市场的潜在变局，龙湖集团未雨绸缪，于2016年便已开始着手布局长租公寓业务，推出了旨在满足年轻客群品质租住及生活服务的“冠寓”。2018年，龙湖集团又提出了“空间即服务”战略，逐步形成了开发、运营、服务三大业务板块格局，涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造等多航道业务的协同发展。
尤其是“租售并举”政策的提出，为房地产企业的转型指明了方向。世邦魏理仕根据《2020年中国人口普查年鉴》的统计数据测算，目前中国城镇家庭中的租房户数占比约为18%，折合租房人口规模超过1.5亿 (不含公共租赁住房租赁人群)，需要接近6000万套的租赁住房，这意味着长租公寓当前在国内住宅租赁市场的渗透率不足2%，与美国、日本等成熟市场50%以上的机构化运营公寓渗透率相比，提升潜力巨大。
著名管理顾问詹姆斯·莫尔斯曾经指出，“可持续竞争的唯一优势来自于超过竞争对手的创新能力”。
在成长中实现盈利
自2017年以来，龙湖冠寓在全国一二线高量级城市累计开业房源数量由1.5万间提升至2023年上半年的11.9万间，管理规模超过16万间，6年多的时间里增幅近8倍。根据迈点研究院发布的2023年上半年集中式住房租赁企业开业规模50强榜单显示，龙湖冠寓开业规模与管理规模均稳居行业第二。
对于长租公寓业务而言，卓越的运营能力是品牌运营商经营规模持续扩张的基础。长期以来，由于长租公寓市场进入门槛相对较低，在经营杠杆效应的加持下，激烈的市场竞争和同质化的产品及服务导致鲜有品牌运营商能够实现盈利，甚至在2018年出现了大规模的破产潮。
根据龙湖集团披露的数据显示，自2017年以来，龙湖冠寓开业6个月及以上项目的出租率始终保持在87%以上，近三年间稳定保持在90%以上。截至2023年上半年末，龙湖冠寓已开业6个月及以上出租率更是高达95.9%，租户满意度达到95%。
卓越的运营能力，不仅让龙湖冠寓在群雄逐鹿的长租公寓市场成功突围，还使其在2021年就成为业内为数不多的实现盈利的长租公寓品牌。不过，随着《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》等一系列政策的发布，长租公寓市场正逐步进入全新的资管时代，这对品牌运营商的保障属性、运营能力、项目收益等提出了更高的要求。因此，面对市场的新变局，全新的龙湖冠寓4.0产品也应运而生。
重磅推出龙湖冠寓4.0产品
从1.0满足基本居住安全需求到2.0引入装配式装修，让产品更环保、耐用性强，到3.0提升收纳空间和房屋颜值，再到当前的4.0，关注空间复合功能性。冠寓4.0基于前三代产品的设计理念，保留其精工、强大收纳能力等优点，在公共社交空间、装修的颜值美学、户内生活场景三方面进行了更为精细的打磨，真正实现以“好产品”、“好服务”，创造“家外之家的居住场景”。
第一，在公共社交空间的打造上，注重空间的实用性、灵活性和高使用率。重视客群社交需求，重点打造影音休闲、健身娱乐和自习办公空间，基于属地客户特性，将共享社交与独立办公需求均衡打造。
图注：龙湖冠寓
第二，在装修的颜值美学上，4.0产品对品质与细节的把控也有着独特的考量，皮革质感、亲肤墙布、品质木皮的多组合装配墙板、木质家具、全遮光窗帘等，通过简单、纯粹的质感交织，揉进恰到好处的精致和奢华，展现出轻奢的设计美学，为居者营造出放松自在的空间感受。
图注：龙湖冠寓
第三，在户内的生活场景打造上，针对性地研究客户在各空间的使用痛点，提出对应空间解决方案，并针对不同功能分区进行家居选配与落位。例如针对租户不断上升的收纳空间需求，4.0产品设计出行业领先的全新收纳体系，覆盖玄关、衣柜、厨房、起居室4大板块。在常规20㎡的户内空间内提供了超4000升的收纳容量，切实解决客户痛点;此外，个性化场景营造是本次迭代的重点，基于家具收纳实用性的基础上加入智能可变元素，一键切换会客、就餐、办公场景，满足租户个性化需求。
三次蝶变，冠寓提供从“住”到“享”的全新租住生活体验，让长住空间有了更多的可能。
中国有句谚语，叫做“单丝不成线，独木不成林”。
随着城镇化进程的加速和流动人口规模的扩大，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题日益凸显。住房保障体系作为解决大城市住房困难问题的重要抓手之一，能够有效缓解住房租赁市场结构性供给不足的问题。
因此，国家层面相继出台了《“十四五”公共服务规划》、《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》等政策，像北京、深圳、上海等全国一二线核心城市也相继推出地方性政策，旨在通过建设租赁住房，保障城市新青年、新市民的安居问题。
与过去公租房等住房保障模式不同的是，如今政府的作用由过去的“主导”向着“引导”方向转变，通过给予政策支持激发市场主体的活力，建立“多主体投资、多渠道供给”的保障性租赁住房供应格局，推动住房保障主体从政府为主导向政府、企业和社会力量共同参与转变。
《中国住房租赁市场指南》一书中指出，政府提供的土地、财税、金融等政策支持，能够降低保障性租赁住房建设和运营成本，帮助租赁企业形成资金平衡、略有盈利的可持续商业运作模式，有利于培育和发展住房租赁企业。
龙湖冠寓自成立以来，先后参与编制了《长租公寓综合性能评价标准》、《租赁住房建设标准(草案)》、《租赁住房建设运营标准》等行业、国家、地方性标准，推动地方保障性租赁住房建设，累计落地超4万间，其中：
·龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店为北京市首个改建保障性租赁住房项目，项目原先为闲置的商业办公建筑，通过龙湖的申报和改建，为丰台区科技园区及周边提供约700套(间)保障性租赁住房，被作为TOD模式长租公寓的典范。
·龙湖冠寓天津南开王顶堤店为天津地区首批获得认定的保障性租赁住房项目，项目由闲置宿舍改造而来，通过龙湖冠寓的整体改造，以适合青年人居住的20-30㎡开间户型为主，479间公寓房间助力天津市解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，出租率也长期保持在97%以上。值得一提的是，2022年5月13日，人民日报上刊登的《让更多新市民和青年人安居乐业》对龙湖冠寓保租房项目的进行了相关报道。
除了政府合作以外，龙湖冠寓旗下冠企荟平台累计服务知名企业近3万家，包括字节跳动、华为等全球顶尖企业，服务企业员工近7万人。与此同时，龙湖冠寓与数十家政府、央国企、大型企业、村集体等，签订房源委托运营管理合作，进行存量空间盘活、全周期合作模式，累计服务用户超过300万。
此外，龙湖冠寓还联手长春润德投资集团，试点运作保障性租赁住房的市级平台，结合冠寓成熟的长租公寓“投、研、建、管”经验，为项目输出全生命周期咨询服务。
“在2016年，我们看到了在一些中心城市，年轻人包括大学刚毕业的学生，在购房之前有居住服务的很大需求。我们开始在租赁住房这条赛道上笃定奔跑。提高社会资产效率，解决社会的真实需求，提供更好的人性化服务和更丰富多彩的生活，这就是龙湖的使命。”
龙湖集团是为数不多能够连续7年保持“三道红线”绿档水平且保持境内外“全投资级”评级的民营房企。稳健的财务状况、前沿的战略规划，也将成为龙湖冠寓未来在长租公寓市场开疆扩土的基石。